明水县人民政府办公室关于印发明水县物业管理指导意见的通知

明水县人民政府办公室

关于印发明水县物业管理指导意见的通知

各乡镇人民政府、街道办事处（暂称），县政府各有关直属单位：

经县政府同意，现将《明水县物业管理指导意见》印发给你们，请认真贯彻落实。

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明水县物业管理指导意见

第一条为了规范物业管理活动，维护物业管理相关主体的合法权益，营造良好的生活和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《黑龙江省住宅物业管理条例》等法律法规，结合本县实际，制定指导意见。

第二条本县行政区域内物业管理及相关监督管理活动，适用本意见。

本意见所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务人，由业主和物业服务人按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域环境卫生和相关秩序的活动。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

第三条住房和城乡建设局是物业管理工作的行政主管部门，负责组织实施本意见；负责全县物业工作的业务指导和监督。物业管理工作实行属地负责制，人民政府是本行政区域内物业管理工作的责任单位。

第四条人民政府应当加强对物业管理工作的领导，将物业管理纳入社区综合治理体系、公共安全体系和应急管理体系，坚持政府主导、业主自治、专业服务、多方参与、行业自律的原则。街道办事处、乡镇人民政府履行物业管理职责。鼓励设立行业性、专业性人民调解组织，依法调解物业管理纠纷。

第五条物业主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，按照职责分工，履行下列职责：

（一）宣传、贯彻、执行物业管理法律法规及有关规定；

（二）制定物业管理相关政策、完善物业管理工作制度、编制行业发展规划和专项规划并组织实施；

（三）指导、监督建筑物及其附属设施的维修资金（以下简称维修资金）交存、管理和使用；

（四）组织物业管理相关人员业务培训；

（五）建立或者共享物业管理信息平台；

（六）指导、监督街道办事处、乡镇人民政府和物业管理行业协会开展物业管理相关工作；

（七）组织实施物业服务诚信评价工作；

（八）负责物业管理区域、物业管理招投标、物业服务合同、物业承接查验等备案工作；

（九）受理业主、物业服务人等的投诉举报，依法及时处理并答复；

（十）法律法规规定的其他职责。

物业主管部门应当加强对街道办事处、乡镇人民政府相关业务培训和指导。

第六条街道办事处、乡镇人民政府应当统筹协调、监督管理辖区内物业管理活动，履行下列职责：

（一）组织、指导、协助业主大会成立和业主委员会选举换届、物业管理委员会组建；

（二）指导、监督业主大会、业主委员会或者物业管理委员会依法履行职责；

（三）测评业主委员会年度工作；

（四）负责业主大会、业主委员会、物业管理委员会备案工作；

（五）参加物业承接查验，指导、监督物业服务项目移交和接管；

（六）参加物业管理区域划分工作；

（七）指导、检查、监督物业服务人依法履行义务，配合采集物业服务信用信息；

（八）依法调处日常物业管理和纠纷；制止和查处小区内侵占公共空间等违法违规行为；

（九）法律法规规定或者人民政府确定的其他职责。

街道办事处、乡镇人民政府应当确定负责物业管理的工作人员。

居（村）民委员会应当协助街道办事处或者乡镇人民政府做好与物业管理有关的具体工作，并在筹备首次业主大会会议、选举业主委员会、组建物业管理委员会时，协助做好相关人员推荐工作。没有街道办事处的，由相应的社区工作站承担街道办事处在物业管理工作中的有关职责。

相关行政主管部门应当按照各自职责，做好物业管理相关工作，并按照下列规定，对物业管理区域有关事项进行监督管理：

住建部门负责物业管理区域内住宅装饰装修活动中，未取得规划部门许可，擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的违法行为。

行政执法部门负责商户门前堆放商品、车辆日常监管。

公安部门负责物业管理区域内的治安管理，依法查处擅自刻制业主自治组织印章、干扰召开业主大会会议和选举业主委员会的行为；负责物业管理保安服务活动的监管；对物业服务企业履行消防安全职责情况实施监督检查，督促落实消防安全责任，及时查处损坏（停用）消防设施和占用（堵塞）消防车通道、疏散通道、安全出口等违反消防法律法规的行为；会同应急部门、交通部门对物业管理区域内堆放易燃易爆物品及强行停放大型客车、货车和油罐车（化学品车）的行为依法采取措施进行处理；对物业管理区域内安防设施依法实施监督管理；负责管理小区内治安等行为，制定犬类管理办法；负责指导物业管理区域内汽车停放，配合做好物业管理区域内及周边道路停车泊位设置工作，参与物业管理区域内的汽车停车矛盾和纠纷的处理，处理物业管理区域内的车辆乱停乱放行为。

人民法院负责设立便民法庭，对物业管理活动中存在的物业纠纷案件进行调解，或依法审理；受理物业企业诉讼业主欠缴物业费的行为。

人力资源和社会保障部门负责对物业服务企业劳动用工的指导，对物业服务企业与招用人员依法签订劳动合同、参加社会保险等进行监督检查，处理物业管理工作中的劳动纠纷，依法维护双方合法权益。

卫健部门负责对物业管理区域内生活饮用水水质进行卫生监测、对生活饮用水供水设施运行管理进行卫生监督，定期将卫生监督监测情况向当地政府报告，并通报当地住建、水务、生态环境等相关部门。

生态环境部门负责对物业管理区域内属环保部门管辖的投诉和纠纷进行调查处理，对违反环保法律法规的行为依法进行查处。

自然资源部门负责在土地出让前的规划条件和建设工程设计方案审查中，按规定标准落实物业管理区域内公建配套建设指标；依法查处小区内未经批准进行临时建设，或未按照批准内容进行临时建设等违法行为，配合相关执法部门做好小区控违、拆违工作。

市场监督部门负责物业服务收费行为的监督管理，依法查处物业服务人员违法收取物业费的行为，处理因收费价格引发的信访问题和矛盾纠纷。对电梯、机械式停车设备、锅炉、压力容器等特种设备进行安全监察；依法对特种设备使用登记、维护保养、定期检验、作业人员持证上岗等情况开展监督检查。

税务部门负责对物业服务企业的纳税行为依法进行征收管理。

供排水部门负责管理物业管理区域内的供排水工作，具体负责供排水管线改造、二次供水设备改造等工作。

发改部门负责制定辖区内住宅（不含别墅和公寓）前期物业服务收费标准。

消防部门负责电动自行车充电场所设施设备和小区飞线充电安全、消防设施和消防通道网格线管理监管。

消防审验负责电动自行车停放充电场所设计文件审查，依法办理施工图审查手续，未经审查或审查不合格的，不得施工。严把工程消防验收关，加大对电动自行车停放充电场所消防验收备案抽查核实力度，未经消防验收不合格、备案抽查不合格，不得投入使用。

第七条物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范从业行为，促进物业企业依法经营和诚信服务；加强物业服务企业从业人员培训，提高物业服务水平。物业行业主管部门应对物业服务行业协会进行管理。

第八条符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会）:

（一）交付房屋专有部分建筑面积超过建筑物总面积50%的；

（二）交付房屋套数超过房屋总套数50%的；

（三）首套房屋交付满两年且交付房屋套数超过房屋总套数25%的。

分期开发建设的住宅项目，其首期交付使用房屋满足前款规定条件之一的，按照前款规定执行。

符合本条第一款和第二款规定条件建设单位未提出申请的，街道办事处或者乡镇人民政府应当责令限期改正；逾期仍未申请的，街道办事处或者乡镇人民政府应当启动业主大会筹备工作。

建设单位应当按照有关要求提供相关资料，对提交文件资料的真实性、完整性负责，不得隐匿、篡改、伪造，并承担召开首次业主大会会议所需费用。

第九条符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处或者乡镇人民政府应当自收到筹备业主大会书面申请之日起四十五日内，组织、指导成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。

筹备组成员除业主代表、街道办事处或者乡镇人民政府、居（村）民委员会代表外，可以吸收建设单位、辖区公安派出所等单位代表参加，组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。筹备组成员人数应当为九人以上单数，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的50%。

筹备组应当自成立之日起三日内，将成员名单以及与筹备工作相关的个人信息、工作职责在物业管理区域显著位置公示，公示期不少于七日。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调处理。

筹备组决定重大事项须经筹备组成员过半数同意方为有效。

筹备组发布的通知或者公告，应当加盖居民委员会公章。

第十条业主大会会议的表决结果和决定应当在物业管理区域显著位置公示，公示时间不少于十日。

第十一条业主大会、业主委员会应当自成立或者选举产生之日起三十日内，依法向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府备案。街道办事处或者乡镇人民政府对符合备案条件的，应当在五日内予以备案，出具备案证明和印章刻制证明，并及时将备案情况告知物业物业行政主管部门。

第十二条鼓励和支持符合条件的中国共产党党员、人大代表、政协委员、居（村）民委员会成员参加业主委员会。

第十三条业主委员会或者物业管理委员会应当定期召开会议，在决定物业管理有关事项前，应当公开征求业主意见，告知物业所在地居（村）民委员会并听取建议。

第十四条业主委员会或者物业管理委员会负责对物业管理区域实施既有住宅楼加装电梯、建设充电基础设施等事项，组织相关业主依法决定，出具证明性材料。未成立业主委员会或者物业管理委员会的，由物业所在地居（村）民委员会组织相关业主依法决定，出具证明性材料。物业服务人应当配合业主或者其委托的施工单位，及时提供相关图纸资料，协助现场勘查和施工。

第十五条业主委员会任期届满前三个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并告知物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府，街道办事处或者乡镇人民政府应当予以指导、协助。

换届选举期间，业主委员会不得就选聘和解聘物业服务人、调整物业服务收费等共同管理事项组织召开业主大会会议。业主委员会应当将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主共有的财物移交给街道办事处或者乡镇人民政府代为保管。业主大会、业主委员会依法需要使用档案资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，街道办事处或者乡镇人民政府应当及时提供。

街道办事处或者乡镇人民政府应当在新一届业主委员会选举产生并办理换届备案手续后十日内，将其代为保管的档案资料、印章及其他属于全体业主共有的财物移交给新一届业主委员会。

第十六条业主大会应当建立规范的财务管理制度。物业共用部位、共用设施设备经营收益，业主大会、业主委员会工作经费等应当按照财务要求入账，每年在物业管理区域显著位置公示收益、支出和管理等情况不少于两次，每次公示时间不少于十日。公示期满后，业主可以在业主委员会办公场所进行查阅。

业主委员会应当妥善保管会计凭证和账簿、财务报表等有关资料。

第十七条业主对业主大会有关财务收支情况有异议的，可以要求查阅财务原始凭证及相关会计资料。

经专有部分面积占比五分之一以上的业主且人数占比五分之一以上的业主提议，对业主大会有关财务收支情况进行审计的，业主委员会应当自收到业主提议之日起三十日内，组织召开业主大会会议，决定是否委托有资质的中介机构进行审计。业主大会决定委托进行审计的，应当将审计结果在物业管理区域显著位置公示，公示时间不少于十日。

第十八条建设单位应当按照法律法规规定配置物业服务用房。物业服务用房一般包括物业办公用房，业主委员会办公用房，维修、保洁等辅助用房。未经业主依法共同决定，不得改变物业服务用房的用途。

老旧住宅小区没有配置物业服务用房的，物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府可以依法将闲置的公有房屋或者场地提供给物业服务人、业主委员会或者物业管理委员会使用。鼓励居（村）民委员会、住宅小区周边企事业单位依法将闲置的房屋或者场地提供给物业服务人、业主委员会或者物业管理委员会使用。

第十九条划分物业管理区域，应当遵循规划在先、自然分割、功能完善、便民利民的原则，以建设用地宗地确定的用地范围为基础，综合考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设、业主人数、自然界线、有利于实施物业管理等因素，按照下列标准进行划分：

（一）物业服务用房、供水、供气、供热、供电、消防、人防等配套设施设备和相关共用场地不能分割的，应当划分为一个物业管理区域；能够分割独立使用且能够明确维护管理责任的，可以划分为不同的物业管理区域；

（二）被道路、河道等分割为两个以上自然街坊或者封闭小区，且能够明确共用配套设施设备维护管理责任的，可以分别划分为独立的物业管理区域。

已投入使用、尚未划分物业管理区域或者划分的物业管理区域确需调整的，物业行政主管部门应当会同物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府，结合物业管理实际，在征求业主意见后确定物业管理区域并公告。

第二十条选聘物业服务人，除业主决定继续聘用原物业服务人外，应当依法公开招标。招标人、中标物业服务人应当按照有关规定到县物业行政主管部门对物业管理招投标情况进行备案。物业行政主管部门应当及时将备案情况告知物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府。投标人不足三个或者住宅规模较小的，经物业所在地物业行政主管部门批准，可以协议选聘物业服务人。住宅规模较小的认定标准，由人民政府确定并向社会公布。

第二十一条物业服务企业承接前期物业服务项目时，应当按照国家有关规定，与建设单位共同对物业共用部位和共用设施设备进行查验，双方共同确认查验记录，签订承接查验协议。物业服务企业应当自物业交接之日起三十日内，将物业承接查验记录、承接协议及其他承接查验有关的材料向物业主管部门备案。同时，到市场监督部门办理电梯、机械式停车设备、锅炉等特种设备使用管理变更手续。

业主专有部分由业主查验。质保期内出现质量问题的，应当由业主向建设单位提出维修要求。物业服务企业有义务协助业主向建设单位提出维修要求，建设单位拒不履行维修义务的，由工程质量监督部门依法处理。

第二十二条实施承接查验的物业，应当具备下列条件：

（一）建设工程竣工验收合格；

（二）供水、排水、供气、供热、供电、通信、有线电视等专业经营设施设备按照规划设计要求建成，供水、供气、供热、供电已安装独立的经检定合格的计量装置；

（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环境卫生、社区服务等公共服务设施按照规划设计要求建成；

（四）道路、绿地、公共照明、物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控安防等共用设施设备依法取得使用合格证书；

（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；

（七）法律法规规定的其他条件。

第二十三条物业服务人应当依照法律法规规定和物业服务合同约定，提供质价相符的服务，并遵守下列规定：

（一）符合物业服务的规范和标准；

（二）及时向业主告知安全合理使用物业设施设备的注意事项；

（三）接受业主、业主委员会或者物业管理委员会的监督，听取业主、业主委员会或者物业管理委员会的意见，改进和完善服务；

（四）妥善保管业主资料信息；

（五）对业主违反物业管理区域共用部位、共用设施设备使用和公共秩序、环境卫生维护等法律法规规定实施相关禁止性行为进行劝阻、制止；劝阻、制止无效的，及时向相关行政主管部门报告；

（六）及时向物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府报送物业管理相关数据信息；

（七）配合做好社区建设和治理工作；

（八）协调建设单位、专业经营单位及时处理物业使用和管理中的相关问题；

（九）负责小区红线内供水管线日常维修养护，确保小区正常供水。维修养护费用由居民承担，物业企业收取。

（十）法律法规的其他规定。

第二十四条物业服务人应当在物业管理区域显著位置公示下列信息：

（一）物业服务人营业执照、项目负责人基本情况及联系方式、客服和工程维修电话；

（二）物业服务合同约定的物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；

（三）电梯、消防、监控安防等专项设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等；

（四）由物业服务人负责的物业共用部位、共用设施设备经营及收益、支出情况等；

（五）物业服务合同履行及物业服务项目收支情况；

（六）维修资金使用情况；

（七）房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等影响房屋安全事项；

（八）法律法规规定或者物业服务合同约定应当公示的其他信息。

信息发生变更的，物业服务人应当自变更之日起七日内进行更新。

业主、业主委员会或者物业管理委员会对公示信息有异议的，物业服务人应当及时处理。

业主、业主委员会或者物业管理委员会、居（村）民委员会等因物业管理需要，向物业服务人提出查阅由其保管的物业档案或者相关资料，在保障信息安全的情况下，物业服务人应当自收到查阅申请之日起七日内提供。

第二十五条物业服务人发现物业管理区域发生下列事项时，应当采取应急处置措施，及时向物业行政主管部门及相关行政主管部门报告，并通知相关专业经营单位：

（一）火灾、爆炸、自然灾害等危及业主人身、财产或者建筑物安全的；

（二）建筑物及其附属设施设备存在安全隐患，危及业主人身、财产或者建筑物安全的；

（三）群体性突发事件，影响社会和谐稳定的；

（四）抢劫、盗窃等案件，危及业主人身、财产安全的；

（五）法律法规规定应当报告相关行政主管部门或者通知相关专业经营单位的其他事项。

物业行政主管部门及相关行政主管部门、专业经营单位在接到物业服务人的报告或者通知后，应当依法及时采取处理措施。物业服务人应当协助做好相关工作。

第二十六条物业服务收费形式，可以采取包干制或者酬金制等形式，具体收费形式应当在物业服务合同中约定。采取包干制的，按照有关规定分别实行政府指导价和市场调节价。

采取酬金制的，物业服务人应当对物业服务各项资金的收支情况建立台账，并接受业主、业主委员会或者物业管理委员会的核查。

第二十七条物业服务收费区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

实行政府指导价的，由县定价部门会同同级物业行政主管部门，依据物业服务项目、服务内容、服务等级标准，制定相应的物业服务收费基准价格和浮动幅度，依法向社会公布，并至少每三年开展一次评估，根据评估结果适时调整。

实行市场调节价的，物业服务收费可以参照基本物业服务项目清单、物业服务收费基准价格和浮动幅度，遵循合理、公开、费用与服务水平相适应、优质优价的原则，由业主与物业服务人在物业服务合同中约定。

物业行政主管部门制定并发布基本物业服务项目清单，明确服务内容和服务等级标准，供定价部门定价、业主与物业服务人协商物业费时参考。

第二十八条物业服务人不得以部分业主拖欠物业费、不配合管理等为由，实施下列行为：

（一）擅自撤离物业管理区域，停止物业服务，减少服务项目或者降低服务标准；

（二）擅自中断或者变相中断供水、供气、供热、供电等专业经营服务；

（三）擅自关停电梯或者通过设置电梯卡等形式阻碍业主使用电梯；

（四）擅自通过设置门禁卡等形式阻碍业主出入物业管理区域、出入户或者车辆进出车库、车位；

（五）违反法律法规规定的其他行为。

第二十九条业主在物业管理活动中，应当履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域共用部位、共用设施设备使用和公共秩序、环境卫生维护等法律法规规定，不得实施相关禁止性行为；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）配合物业服务人实施物业管理；

（五）配合物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施；

（六）按照有关规定交存维修资金；

（七）按时缴纳物业费；

（八）履行房屋安全使用责任；

（九）按照有关规定投放垃圾；

（十）法律法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。

第三十条经业主依法共同决定，业主可以对物业实施自行管理。物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府应当予以指导、协助。

自行管理的方式、内容、标准、费用等事项，不得违反法律法规规定，不得损害社会公共利益、侵害业主和他人合法权益。

第三十一条新建住宅物业管理区域供水、供气、供热、供电、通信、有线电视等专业经营设施设备及相关管线，应当按照国家、省技术标准和专业技术规范设计、施工。

新建住宅验收合格后，建设单位应当将物业管理区域分户终端计量装置或者入户端口以外的专业经营设施设备及相关管线，移交给专业经营单位维护管理，专业经营单位应当接收。管道燃气经营单位的维护管理范围包括除燃气器具外的所有设施设备和相关管线。

已投入使用的物业管理区域分户终端计量装置或者入户端口以外的专业经营设施设备及相关管线，专业经营单位应当承担维护管理责任。人民政府应当组织相关专业经营单位接收。经评估确需更新改造的，人民政府应当组织相关专业经营单位进行更新改造。具体接收方式和费承担由人民政府确定。

移交给专业经营单位维护管理的设施设备及相关管线，其维护、更新和改造等费用，由专业经营单位依法承担。尚在保修期内的，其费用由建设单位承担。

发展和改革行政主管部门在制定专业经营单位收费价格时，应当考虑维护、更新和改造成本。

供水、供气、供热、供电、通信、有线电视等专业经营单位应当在物业管理区域显著位置公布所负责的服务、维护管理事项和联系电话，依法及时处理业主提出的报修事项和有关问题。

第三十二条物业行政主管部门应当根据物业服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况，组织实施物业服务诚信评价工作。

物业行政主管部门应当及时采集更新物业服务信用信息，通过物业管理信息平台对外公布。

第三十三条法律法规对物业管理有规定的，从其规定。

第三十四条本意见自2024年6月1日起施行。